Куда инвестировать во время кризиса

Привет, Дима! Рада тебя видеть. Расскажи, пожалуйста, когда ты учился на моей программе и какие у тебя результаты.

Учился в 2019 году. Я тогда был еще управляющим партнером одной региональной компании и с помощью твоих технологий строил отдел продаж коммерческой недвижимости, а заодно перетащил всё обучение на всю компанию.

Какова была динамика?

У нас было направление коворкинга. Это объекты коммерческой недвижимости с арендаторами-офисниками. Чистую прибыль мы увеличили с 2,7 миллиона до 5,17 за пять-шесть месяцев.

Собственник был доволен?

Более чем. Поэтому обучение, я думаю, многократно окупилось.

Но ты сейчас отделился от этой компании и стал заниматься бизнесом сам?

Я уже был управляющим партнером этой компании на протяжении восьми лет. Просто твой первый вебинар, который я увидел, меня однажды потряс. Особенно после того, как ты сказала: «Придумайте, сколько вы хотите зарабатывать через 10 лет». Я записал эту цифру. А ты: «А теперь умножьте ее на десять».

Я как порядочный ученик всё это сделал. Декомпозировал на пять, три, один год, 12 месяцев, недель и так далее. И пришел к выводу о том, что моя работа в компании – это мешающий моему росту потолок. Уровень заработной платы там был полтора миллиона рублей, и это максималка, а я согласно плану должен был уже получать пять миллионов. Поэтому я принял решение открывать свои бизнесы. То есть обучение сподвигло меня к кардинальному изменению жизни.

Я знаю, что у тебя есть собственный капитал. Кстати, какой он у тебя?

Я разделяю капитал на две части: тот, который в недвижимости, и тот, который служит для свободного инвестирования. Поэтому, если отвечать на вопрос «Какой у меня есть капитал для инвестирования?», то это около 20 миллионов рублей. Другой капитал у меня разложен по объектам недвижимости, которыми я, собственно, и управляю.

Куда ты сейчас инвестируешь?

Я фанат коммерческой недвижимости на протяжении последних 11 лет. Недавно даже зарегистрировал Ассоциацию инвесторов коммерческой недвижимости России. Куда я, кстати, тебя приглашаю. Я люблю коммерческую недвижимость и вижу, какой рост доходности и капитала она обеспечивает. Поэтому я покупаю объекты коммерческой недвижимости в регионах России.

А какие у тебя есть стратегии?

Это обширная тема, но я выделяю три.

Первая – это рост капитала. То есть когда есть условные 20 миллионов рублей и у меня стоит задача превратить их за год в 30, 40, 50 и так далее.

Вторая – это получение пассивного дохода. Я разделяю первую и вторую, потому что по личному опыту вижу, что это разные категории инвесторов. Одни хотят, чтобы деньги просто «приземлились» и с них поступал арендный поток, который покрывает какие-либо жизненные потребности. Другие наоборот.

Третья – из разряда «чтобы было». Инвесторы покупают буквально чтобы была недвижимость. Ничего при этом не считают, не анализируют и не прогнозируют. Понравилось – берут, иной раз и под нужды своего бизнеса: нужна база – купил.

Мне близка первая – рост капитала.

Какие есть алгоритмы поведения, чтобы увеличить капитал?

Первая стратегия – классика. Она называется «переведенки». Например, когда мы покупаем квартиру на первом этаже жилого дома. Затем переводим ее в нежилой фонд, делаем ремонт, монтируем входную группу, сажаем арендатора и продаем объект с готовым арендным бизнесом. Причем до этого извлекая еще и арендные потоки. Мы сделали 150–170 таких объектов по областям и регионам, и доходность у нас в чистой прибыли доходила до 37 % годовых в рублях уже за вычетом налогов, содержания и всего прочего.

Вторая стратегия на языке профессионалов называется «расчлененка». Мы берем, допустим, помещение в 300 квадратных метров площадью. Делим его на три по 100 и продаем их, увеличив стоимость квадратного метра. При этом можно успеть посадить сюда и арендаторов.

Третья стратегия – перепродажа. Например, купить с торгов объект подешевле. Это тема мне очень нравиться, поэтому я активно покупаю муниципальное имущество и банкротные объекты от госимущества по госконфискату. Суть здесь одна – покупка по цене ниже рыночной и продажа по более высокой цене. Может быть, даже ничего не делая при этом, потому что масса людей до сих пор боится, или не знает, или не понимает технологии покупки с торгов у государства.

Есть еще стратегия, где есть покупка объекта под конкретного арендатора. Я ее тоже очень люблю, потому что это – самая правильная комбинация. Ведь коммерческая недвижимость – это все-таки не помещение само по себе, а арендатор в нем. Когда приходит понимание глубинного смысла этого посыла, тогда всё получается.

Какие арендаторы адекватны?

Давай сначала уточним понятие «адекватный».

Это тот, который долго платит, с которым всё понятно, с которым минимальные риски по поводу съезда-отъезда.

В свете последних событий, связанных с пандемией и вызванным ей кризисом, остается не такой уж большой спектр потенциальных, как ты выражаешься, «адекватных» арендаторов, то есть тех, чьи бизнесы будут развиваться. Поэтому давай начнем от обратного.

Посмотрим, например, на ресторанный сектор. Мы же понимаем, что рестораны вернутся к прежним арендным ставкам не раньше, чем через год. То есть мы понимаем, что объекты, где расположены рестораны – инвестиция так себе. Поэтому этот сектор я для себя сразу отбрасываю.

А вот, например, сектор медицины мне нравится. Медицинские компании, аптечные сети –этот кластер будет развиваться. Поэтому у меня стратегическим партнером является медицинская компания «Инвитро». Мы работаем вместе по регионам. Например, по Поволжью. Арендные ставки там – 1000–1700 рублей за квадратный метр. При «Инвитро» – арендатор, который делает классные вложения в объект. Потому что это все-таки медицина, которая должна иметь лицензию и долгосрочные договора на семь-десять лет. Поэтому, как не крути, а есть все причины и поводы к тому, чтобы верить в таких. Соответственно, верить в то, что они будут платежеспособными.

Второй вид арендаторов, который мне нравиться, это продуктовый ритейл: «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток» и иже с ними. Потому что, если ознакомиться с их отчетами по выручкам, то эти ребята хорошо себя чувствуют. Ведь даже во время самоизоляции все кушали. Классические продукты питания по-прежнему в ходу. Даже несмотря на то, что та же «Пятерочка» стала лидером по доставке продуктов питания на дом.

И еще одно из интересных направлений – точки выдачи интернет-заказов: Ozon, Wildberries, СДЕК и так далее. На мой взгляд, этот сегмент тоже будет развиваться. К этому есть все предпосылки.

Неплохо также и направление складской недвижимости под таких же крупных операторов, как Ozon, которым необходим логистический комплекс.

Кстати, у нас в выпуске был комплекс с холодильниками. Очень интересна тема.

Мы понимаем, что логистика у интернет-доставщиков будет развиваться, и они будут расширять свою зону покрытия. Поэтому есть все предпосылки к тому, чтобы им доверять.

То есть вышеперечисленные категории я считаю наиболее защищенными от всех внешних факторов, и это те арендаторы, в которых стоит инвестировать.

Стоит ли вкладываться в однокомнатные квартиры? Какая есть альтернатива этому?

Этот вопрос актуален для наших крупнейших и самых развитых городов России – Москвы и Питера. К этому есть ряд предпосылок. Например, миграция в них. А вот в регионах я не вижу в таких покупках особого смысла. Тем более что сейчас поменялась модель привлечения денежных средств у застройщика. Появились скролл-счета. Если раньше можно было приходить и покупать весь стояк однокомнатных квартир в подъезде строящегося дома, то теперь при эскроу-счете это не получится. Так как застройщик не может привлекать деньги от физических лиц-инвесторов. Поэтому экономика в этом секторе очень сдулась.

Альтернатива же, на мой взгляд, это помещения в формате стрит-ритейла, где сидит не долгосрочный арендатор, а какая-либо местная сеть с краткосрочными договорами аренды. Помните, что самый главный профит заключается в создании объекта, в его трансформации.

Спасибо тебе за рассказ.

А тебе большое спасибо за очень крутое обучение! Очень много практики, которую дала, в жизни пригождается, порой даже в личной. Поэтому тебе низкий поклон.